【大河財(cái)立方 記者 賴蘇婷 北京報(bào)道】近日，為加快住房租賃金融市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)起草了《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），并向社會(huì)公開征求意見。

大河財(cái)立方記者了解到，征求意見稿重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，為租賃住房的投資、開發(fā)、運(yùn)營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)在接受大河財(cái)立方記者采訪時(shí)表示，“租購并舉”是我國住房制度建設(shè)的重要目標(biāo)之一，也是房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的重要組成部分。近年來，中央和地方圍繞住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展出臺(tái)了一系列支持性政策。本次《意見》的發(fā)布，將有利于加強(qiáng)和改善針對(duì)住房租賃市場(chǎng)的金融支持與服務(wù)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展。

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此外，業(yè)內(nèi)人士表示，住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展有助于加大保租房大規(guī)模供應(yīng)，降低購房者的住房消費(fèi)成本，進(jìn)而培養(yǎng)購房者對(duì)商品住房可持續(xù)的購買力，讓新市民能夠通過“先租后買”的方式在城市扎根。

三方面入手，為住房租賃市場(chǎng)發(fā)展提供金融支持

《意見》主要包括三方面內(nèi)容：第一，加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新；第二，拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道；第三，加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理。

在加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新方面提到，加大對(duì)租賃住房開發(fā)建設(shè)的信貸支持力度，創(chuàng)新團(tuán)體批量購買租賃住房信貸產(chǎn)品，支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款，創(chuàng)新對(duì)住房租賃相關(guān)企業(yè)的綜合金融服務(wù)。

在拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道方面提到，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)住房租賃貸款投放能力，拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道，創(chuàng)新住房租賃擔(dān)保債券（CoveredBond），穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），引導(dǎo)各類社會(huì)資金有序投資住房租賃領(lǐng)域。

在加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理方面提到，嚴(yán)格住房租賃金融業(yè)務(wù)邊界，加強(qiáng)住房租賃信貸資金管理，規(guī)范住房租賃直接融資產(chǎn)品創(chuàng)新，防范住房租賃金融風(fēng)險(xiǎn)，建立住房租賃金融監(jiān)測(cè)評(píng)估體系。

徐躍進(jìn)告訴大河財(cái)立方記者，本次《意見》對(duì)保障性和市場(chǎng)化租賃住房全覆蓋。他表示，2022年2月，銀保監(jiān)會(huì)和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》，加強(qiáng)對(duì)保租房建設(shè)運(yùn)營的金融支持。本次《意見》進(jìn)一步將金融支持的范圍擴(kuò)大至市場(chǎng)化長租房；在總結(jié)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，本次《意見》給出了較為明確的引導(dǎo)和規(guī)范，比如，“租賃住房建設(shè)的項(xiàng)目資本金比例應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的20%，貸款期限一般3年，最長不超過5年”；《意見》對(duì)自持物業(yè)的住房租賃企業(yè)支持力度較大，包括“支持向自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款，允許經(jīng)營性貸款置換開發(fā)貸款，期限最長不超過20年。對(duì)向非自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放的經(jīng)營性貸款，期限最長不超過5年”。

短期或分流購房人群，長期有助于培養(yǎng)商品房需求

隨著中國經(jīng)濟(jì)由高速增長邁入高質(zhì)量發(fā)展階段，住房領(lǐng)域的主要矛盾逐漸由總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性的供給不足，如何更好地滿足人民群眾對(duì)住房質(zhì)量和環(huán)境的要求成為當(dāng)前的核心問題。

根據(jù)《2021中國城市租住生活藍(lán)皮書》，58%的城市租客愿意通過租房結(jié)婚來完成“小家”，51%的租客接受租房5年以上，18%的租客愿意租房超過10年。長期限租賃住房是人口凈流入城市中新市民和青年人群體解決購房前住房問題的重要工具。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉告訴大河財(cái)立方記者，租賃具有其特殊性，當(dāng)前迫切需要全方位融資。

李宇嘉分析說，相比商品房開發(fā)，住房租賃在環(huán)節(jié)和特點(diǎn)上有很多不同，比如住房租賃房源籌集渠道較多，包括新開發(fā)、統(tǒng)租、統(tǒng)購和持有；租賃投資主體對(duì)租賃物業(yè)往往不具有所有權(quán)，只有使用權(quán)；租賃物業(yè)有可持續(xù)的現(xiàn)金流，但前期投入比較大；權(quán)益型住房租賃的公益屬性非常突出。因此，迫切需要針對(duì)租賃全流程的特征，建立全方位的、體系化的、商業(yè)金融和政策性金融結(jié)合的融資扶持體系。

對(duì)于住房租賃金融市場(chǎng)對(duì)于商品房市場(chǎng)的影響，業(yè)內(nèi)人士表示，在短期內(nèi)或許有分流作用，但從長期來講有助于培養(yǎng)商品住房可持續(xù)的購買力，促進(jìn)“先租后買”，對(duì)商品住房需求起到促進(jìn)作用。

李宇嘉表示，當(dāng)前《意見》公布主要是為了解決資金痛點(diǎn)，讓投資建設(shè)租賃住房更有盈利可行性，進(jìn)而增加租房市場(chǎng)的供應(yīng)，能降低購房者的住房消費(fèi)成本，使得“先租后買”的鏈條更加順暢。人們能夠積攢更多的收入來買房，培養(yǎng)商品住房可持續(xù)的購買力。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄在接受大河財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，從供需角度來看，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量是一定的，租賃市場(chǎng)獲得金融支持，這意味著對(duì)租房人群的吸引力增強(qiáng)，短期內(nèi)確實(shí)會(huì)分流一部分需求，使得一部分人群的購房需求延緩，但是從中長期來看，租賃市場(chǎng)滿足的是即時(shí)需求，也即是短期需求，購房市場(chǎng)則滿足的是中長期居住需求。可以預(yù)見到，在租賃需求結(jié)束后，大部分人群最后會(huì)落回到購房需求。

責(zé)編:史健 | 審核:李震 | 總監(jiān):萬軍偉