限價(jià)房與普通商品房在同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)被隔離帶分割,導(dǎo)致限價(jià)房業(yè)主無(wú)法使用小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備。于是，限價(jià)房業(yè)主將開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司訴至法院,要求二被告移除隔離的鐵柵欄、圍擋、鐵藝門(mén)、綠植，并要求開(kāi)發(fā)商支付自交房之日起至移除隔離物之日期間的（按照每年3萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)）損失。近日，房山法院審結(jié)了該起商品房預(yù)售合同糾紛，經(jīng)審理后法院判決開(kāi)發(fā)商賠償業(yè)主3萬(wàn)元損失。

案情回顧

35歲的李先生于5年前與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，約定購(gòu)買(mǎi)房山區(qū)某處限價(jià)商品房，并支付購(gòu)房款。2017年，業(yè)主收房后，發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)搭建了圍擋、鐵柵欄、鐵藝門(mén)、綠植等多項(xiàng)設(shè)施，將小區(qū)限價(jià)房與普通商品房隔離成兩個(gè)區(qū)域。

李先生起訴至法院認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商設(shè)置圍擋行為導(dǎo)致限價(jià)房的業(yè)主在事實(shí)上享受不到小區(qū)公用設(shè)施設(shè)備、公共綠地等服務(wù)和權(quán)益；而且，私自設(shè)立鐵柵欄也堵塞了消防通道，致使小區(qū)次入口不符合住宅區(qū)的消防安全要求，留有嚴(yán)重的安全隱患。同時(shí)，物業(yè)公司作為小區(qū)物業(yè)的服務(wù)單位，應(yīng)保障業(yè)主擁有舒適的環(huán)境，但物業(yè)公司在履行職責(zé)過(guò)程中，未盡到相關(guān)的管理、養(yǎng)護(hù)義務(wù)，對(duì)開(kāi)發(fā)商違法建設(shè)的行為，未進(jìn)行阻止、規(guī)勸，這種消極不作為的行為對(duì)開(kāi)發(fā)商圍擋也存在過(guò)失。

因此，李先生要求開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司將用于隔離的鐵柵欄、圍擋、鐵藝門(mén)、綠植移除，并要求開(kāi)發(fā)商支付自交付房屋之日起至移除之日止的（按照每年3萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)）損失。

被告開(kāi)發(fā)商則辯稱(chēng)，不同意李先生的訴訟請(qǐng)求。首先，相關(guān)圍墻是商品房業(yè)主建設(shè)的，不是開(kāi)發(fā)商建設(shè)的，因此李先生要求開(kāi)發(fā)商拆除，主體不適格。其次，李先生要求賠償損失，沒(méi)有法律和事實(shí)依據(jù)。

被告物業(yè)公司認(rèn)為，不同意李先生的訴求。物業(yè)公司入駐小區(qū)時(shí)用于隔離的綠植就已經(jīng)存在，沒(méi)有移除的權(quán)利。

法院經(jīng)審理查明，小區(qū)限價(jià)房和普通商品房被鐵欄桿、鐵藝門(mén)、綠植等分割為兩個(gè)區(qū)域。住建委接到小區(qū)業(yè)主舉報(bào)后，認(rèn)定商品房、保障性住房之間使用鐵欄桿及綠植分割的行為違反了相關(guān)規(guī)定；并向開(kāi)發(fā)商發(fā)出《責(zé)令改正通知書(shū)》，責(zé)令實(shí)施統(tǒng)一物業(yè)管理，立即整改。開(kāi)發(fā)商接到通知后未進(jìn)行整改。

法院認(rèn)為，依法成立的合同具有法律約束力，合同各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行各自的義務(wù)。本案中，李先生與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房預(yù)售合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于合法有效的合同。雙方應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行各自的義務(wù)。涉案小區(qū)隔離設(shè)施未經(jīng)規(guī)劃審批，相應(yīng)行政主管部門(mén)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并正在行政處置過(guò)程中，在行政主管部門(mén)就上述事項(xiàng)作出生效行政行為之前，該事項(xiàng)不宜由法院通過(guò)民事訴訟予以處理。因此，李先生要求拆除鐵柵欄、圍擋、鐵藝門(mén)、綠植的請(qǐng)求，應(yīng)予駁回。

現(xiàn)涉案小區(qū)內(nèi)的隔離設(shè)施在事實(shí)上妨礙了限價(jià)房業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)較好公共設(shè)施設(shè)備使用的權(quán)利，開(kāi)發(fā)商作為房屋出賣(mài)人對(duì)此存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。故對(duì)于李先生要求開(kāi)發(fā)商賠償相應(yīng)損失的請(qǐng)求，法院予以支持；具體數(shù)額，法院綜合考慮合同履行、實(shí)際損失等情況綜合酌定。物業(yè)公司合理的抗辯意見(jiàn)，法院予以采納。

最終，法院判決開(kāi)發(fā)商賠償李先生3萬(wàn)元損失。

法官釋法

《民法典》第二百七十一條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)房屋后享有房屋所有權(quán)的同時(shí)，也享有對(duì)小區(qū)公共場(chǎng)所和公共設(shè)施等共有部分共同占有、使用、收益和處分的權(quán)益。在同一物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)每位業(yè)主均有權(quán)使用小區(qū)共用的配套設(shè)施設(shè)備。

限價(jià)商品房是政府為解決中低收入家庭住房困難而推行的政策性房屋，開(kāi)發(fā)商在競(jìng)拍土地時(shí)應(yīng)該知曉土地規(guī)劃，不能以購(gòu)買(mǎi)價(jià)格低于普通商品房、便于管理等理由擅自處理和改變公共區(qū)域，對(duì)業(yè)主區(qū)別對(duì)待，損害業(yè)主對(duì)小區(qū)享有的公共利益。

本案中，開(kāi)發(fā)商交付的小區(qū)被鐵柵欄、圍擋分割不僅違反了合同約定,不符合全面履行義務(wù)的規(guī)定,同時(shí)也阻礙了業(yè)主對(duì)小區(qū)共有部位的占有、使用，導(dǎo)致業(yè)主生活質(zhì)量降低，共有權(quán)益受損，因此，在考慮業(yè)主對(duì)小區(qū)共有設(shè)施實(shí)際使用情況、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同履行、實(shí)際損失等綜合考量酌定李先生損失為3萬(wàn)元。

法官提示

一般物業(yè)管理區(qū)域范圍在建設(shè)時(shí)已經(jīng)核定并公示，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中予以明示。確因?qū)嶋H需要而調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)由房屋行政管理部門(mén)會(huì)同鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或者街道辦事處，征求業(yè)主意見(jiàn)后確定實(shí)際物業(yè)管理區(qū)域，并在管理區(qū)域內(nèi)發(fā)布公告。同時(shí)，由業(yè)主共同決定的重大事項(xiàng)、表決程序應(yīng)符合《民法典》第二百七十八條規(guī)定。因此，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司的建設(shè)、管理行為應(yīng)符合相關(guān)行政管理規(guī)定，未經(jīng)法定程序不得以方便管理為由自行用鐵絲網(wǎng)等設(shè)施人為分割物業(yè)管理區(qū)域侵害業(yè)主共有權(quán)益。

業(yè)主在小區(qū)享有共有權(quán)利的同時(shí)，也應(yīng)履行相應(yīng)的義務(wù)。民法典第二百八十六條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求。業(yè)主具有維護(hù)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生，繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金，不得在共有部分任意棄置垃圾、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道等義務(wù)。業(yè)主的美好生活、居住環(huán)境由業(yè)主共同守護(hù)。

【來(lái)源：北京法院網(wǎng)】