【大河報(bào)·大河財(cái)立方】（記者 賈永標(biāo)）靴子落地，傳聞數(shù)月的萬(wàn)物云上市一事迎來(lái)新進(jìn)展。

4月1日，萬(wàn)物云空間科技服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)物云）正式向港交所遞交招股說(shuō)明書(shū)，擬主板掛牌上市，中信證券、花旗和高盛擔(dān)任聯(lián)席保薦人。

“萬(wàn)科分拆萬(wàn)物云上市，主要還是覺(jué)得這個(gè)‘兒子’已經(jīng)成年，需要通過(guò)引入境內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)一步提高綜合實(shí)力。”萬(wàn)物云董事長(zhǎng)兼CEO朱保全3月31日在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示。

不過(guò)，截至目前萬(wàn)物云最大的客戶仍是萬(wàn)科集團(tuán)，那么萬(wàn)科對(duì)于成年的定義是什么？品牌升級(jí)至今，萬(wàn)物云與其他物管企業(yè)最大的區(qū)別又是什么？

十年萬(wàn)物云總收入規(guī)模增長(zhǎng)超過(guò)16倍

何為萬(wàn)物云？2020年10月27日，萬(wàn)科物業(yè)發(fā)展股份有限公司更名為此，由此也宣告了萬(wàn)科物業(yè)開(kāi)啟全面升級(jí)。

作為萬(wàn)科的控股子公司，截至目前，萬(wàn)物云旗下有萬(wàn)科物業(yè)、萬(wàn)物梁行、樸臨發(fā)展、萬(wàn)睿科技、第五空間、萬(wàn)物云城、萬(wàn)物成長(zhǎng)等七大業(yè)務(wù)板塊，而其中的萬(wàn)科物業(yè)、萬(wàn)物梁行、萬(wàn)物云城則被稱為萬(wàn)物云的“三駕馬車”。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)物云2019年至2021年分別實(shí)現(xiàn)收入139.27億元、181.45億元、237.04億元。同時(shí)，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)年內(nèi)利潤(rùn)10.4億元、15.19億元以及17.14億元。其對(duì)應(yīng)的毛利率分別為17.7%、18.5%和17.0%；凈利潤(rùn)率分別為8.3%、8.8%和8.0%。

“我們相信客戶信任遠(yuǎn)比毛利率重要。如果物業(yè)行業(yè)真是高毛利行業(yè)，那勢(shì)必引發(fā)更強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)把毛利拉下來(lái)，確保毛利水平的方法就是不斷圍繞客戶真實(shí)需求，建立穩(wěn)固、黏性的客戶關(guān)系。”萬(wàn)物云相關(guān)負(fù)責(zé)人在回復(fù)大河報(bào)·大河財(cái)立方記者時(shí)表示。

在業(yè)務(wù)細(xì)分方面，萬(wàn)物云的持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)劃分為社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)和AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)三大板塊。

其中，2021年社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)的營(yíng)收為131.61億元，占全年總營(yíng)收的55.5%；商企和城市空間綜合服務(wù)營(yíng)收為86.93億元，占總營(yíng)收的36.7%；AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)營(yíng)收為18.50億元，占總營(yíng)收的7.8%。

此外值得一提的是，2011至2021年，萬(wàn)物云的業(yè)績(jī)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，總收入規(guī)模增長(zhǎng)超過(guò)16倍，復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)30%。

萬(wàn)科集團(tuán)仍為萬(wàn)物云第一大客戶

對(duì)于此次分拆上市，雖然萬(wàn)科集團(tuán)高層一致認(rèn)為，“孩子大了以后有自己獨(dú)立發(fā)展的想法，我們要滿足他獨(dú)立發(fā)展的想法”，但是從業(yè)務(wù)角度來(lái)看，目前萬(wàn)科集團(tuán)仍是萬(wàn)物云第一大客戶，萬(wàn)物云若想“獨(dú)立發(fā)展”仍然需要克服不少問(wèn)題。

在招股書(shū)風(fēng)險(xiǎn)提示中，萬(wàn)物云也直言：由于無(wú)法控制萬(wàn)科集團(tuán)的業(yè)務(wù)策略，亦無(wú)法控制可能影響其業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)的宏觀經(jīng)濟(jì)或其他因素，因此萬(wàn)科集團(tuán)任何不利發(fā)展可能會(huì)影響公司獲得新服務(wù)合同的能力。

對(duì)于外界較為關(guān)注的萬(wàn)物云上市是否為萬(wàn)科提供資金紓困問(wèn)題，郁亮曾在發(fā)布會(huì)上稱，萬(wàn)物云在萬(wàn)科的資產(chǎn)和利潤(rùn)占比只有1%~2%，發(fā)再多股票也沒(méi)多大影響，因此物業(yè)上市能解決萬(wàn)科的資金問(wèn)題是不存在的。

上述萬(wàn)物云負(fù)責(zé)人表示，輕資產(chǎn)公司需要找到融資之后的投資路徑，這個(gè)路徑不只是通過(guò)并購(gòu)買(mǎi)規(guī)模和利潤(rùn)。

這點(diǎn)從萬(wàn)物云披露的資金計(jì)劃中亦可見(jiàn)一斑。萬(wàn)物云招股書(shū)透露，IPO募集所得資金凈額將用于投入AIoT及BPaaS解決方案的開(kāi)發(fā)，建立產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)能力；收購(gòu)或投資行業(yè)上下游供應(yīng)鏈的服務(wù)提供商，打造生態(tài)體系；吸納及培養(yǎng)人才；用于營(yíng)運(yùn)資金及一般公司用途。

該負(fù)責(zé)人還提到，未來(lái)萬(wàn)物云將在線下以街道為單位投資打造若干高濃度、高效率的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，公司將持續(xù)積累知識(shí)、連接生態(tài)，投資構(gòu)建基于空間的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)，以實(shí)現(xiàn)萬(wàn)物云的愿景：重塑空間效率、服務(wù)歷久彌新。

物管賽道下半場(chǎng)洗牌力度加大

根據(jù)富途證券分析，目前港股的物業(yè)服務(wù)及管理板塊共有52家上市公司，萬(wàn)物云一旦完成上市，市值預(yù)計(jì)會(huì)穩(wěn)居板塊前三，IPO市值大概率在1024億元至1721億元區(qū)間。

需要注意的是，目前上市物企中市值超過(guò)1000億元的只有碧桂園服務(wù)一家。對(duì)比兩大龍頭企業(yè)可以發(fā)現(xiàn)，2019年至2021年，碧桂園服務(wù)毛利率分別為31.65%、33.97%、30.73%，服務(wù)包括三供一業(yè)在內(nèi)的管理面積達(dá)到8.5億方，總營(yíng)收288.4億元，均略微高出萬(wàn)物云。

不過(guò)雙方的興趣點(diǎn)顯然不太一致。手握充裕現(xiàn)金流的碧桂園服務(wù)喜歡通過(guò)“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”來(lái)完成在物管市場(chǎng)的大規(guī)模擴(kuò)張，過(guò)去一年里接連收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)、富力物業(yè)和鄰里樂(lè)，增加潛在管面積3.47億平方米，涉及金額達(dá)205.25億元，持續(xù)鞏固了龍頭地位。

萬(wàn)物云則更青睞于押注“科技與互聯(lián)網(wǎng)”，這也是萬(wàn)科物業(yè)改名的初心。“一家物業(yè)企業(yè)說(shuō)自己管理一個(gè)多大的物業(yè)管理面積沒(méi)啥意義。我們始終相信，數(shù)字化的未來(lái)，機(jī)器與人的結(jié)合，在產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的路上，傳統(tǒng)企業(yè)轉(zhuǎn)型有超越互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的可能。”掌舵萬(wàn)物云十余年之久的朱保全，這樣定義萬(wàn)物云的戰(zhàn)略與方向。

但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)明顯降速的大背景下，直面“黑鐵時(shí)代”，沒(méi)有一家物管企業(yè)能言獨(dú)立行走。因此多家物管企業(yè)都在進(jìn)一步優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，多元化發(fā)展、開(kāi)拓增值服務(wù)空間都將成為未來(lái)布局的新重點(diǎn)。

不過(guò)這也給所有物管賽道的玩家提了個(gè)醒，龍頭企業(yè)尚在努力探索一條行之有效的道路，中小型玩家更不能選擇“躺平”，僅僅滿足于地產(chǎn)自留地與基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)收入。

畢竟大浪淘沙之下，機(jī)會(huì)終將掌握在長(zhǎng)期主義者手里。

責(zé)編:史健 | 審核:李震 | 總監(jiān):萬(wàn)軍偉