頂端新聞·河南商報(bào)記者 張麗

對新房購房者合法權(quán)益的最強(qiáng)保障來了！

通常，消費(fèi)者購買新房(期房)時(shí)，付出真金白銀買到的房子仍未完工，為了保證開發(fā)商不肆意揮霍這些預(yù)收款，就需要嚴(yán)格的商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。

3月11日，河南省住建廳、人民銀行鄭州中心支行、河南銀保監(jiān)局等三部門公布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的意見》。

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要點(diǎn)提示

此次出臺的《意見》，在保護(hù)購房者權(quán)益方面進(jìn)行了加強(qiáng)，一方面，開發(fā)商各種類目的收費(fèi)，無論是定金、首付、按揭、公積金，亦或是分期款、全款，這些錢都納入預(yù)售資金監(jiān)管范圍。

但從房地產(chǎn)企業(yè)角度著眼，一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期長達(dá)2-3年，若限制全部預(yù)收款項(xiàng)，企業(yè)也將缺乏資金繼續(xù)拿地、擴(kuò)大生產(chǎn)，此次《意見》中明確，確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金，必須重點(diǎn)監(jiān)管、專款專用。

不過，如果房企銷售收入超過確保項(xiàng)目竣工交付所需（重點(diǎn)監(jiān)管資金），那么超出部分屬于一般監(jiān)管資金，可由開發(fā)企業(yè)提取和使用。

對于逃避監(jiān)管的房企，暫停網(wǎng)簽、記入檔案；對于商業(yè)銀行如果違規(guī)撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金，不僅應(yīng)追回資金，還將被取消監(jiān)管銀行資格。

02

政策詳情

新規(guī)確定了商品房預(yù)售資金監(jiān)管范圍、監(jiān)管銀行等事項(xiàng)，并明確監(jiān)管期限和重點(diǎn)監(jiān)管資金額度等內(nèi)容，對購房者利益的保障和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要促進(jìn)作用。

意見提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房取得的全部收入，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等，均應(yīng)納入商品房預(yù)售資金監(jiān)管范圍。

其中重點(diǎn)監(jiān)管資金是確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金，以項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用及一定比例的不可預(yù)見費(fèi)為上限；預(yù)售收入超過重點(diǎn)監(jiān)管資金額度上限的款項(xiàng)，屬于一般監(jiān)管資金，可由開發(fā)企業(yè)提取和使用。

監(jiān)管賬戶收取的房價(jià)款屬于重點(diǎn)監(jiān)管資金的，經(jīng)批準(zhǔn)后專項(xiàng)用于支付項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用，包括項(xiàng)目建設(shè)必須的建筑材料、設(shè)備和施工進(jìn)度款等相關(guān)支出，不得用于支付其他借(貸)款的本金和利息，不得用于繳納土地價(jià)款、罰金、支付營銷費(fèi)用及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工工資等。

對重點(diǎn)監(jiān)管資金，在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自扣劃；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得抽調(diào)。

明確監(jiān)管期限和重點(diǎn)監(jiān)管資金額度，重點(diǎn)監(jiān)管資金的額度由市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)商品房項(xiàng)目建設(shè)工程造價(jià)、施工合同金額以及項(xiàng)目交付使用等因素確定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將監(jiān)管賬戶作為預(yù)售商品房房價(jià)款收款賬戶提供給購房人，不得向購房人提供非監(jiān)管賬戶作為房價(jià)款收款賬戶。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)和住房公積金管理機(jī)構(gòu)在收到購房人出具的首付款全額存入監(jiān)管賬戶憑證前，不得發(fā)放按揭貸款。

市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn)管理)部門要建立完善預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，與商品房網(wǎng)簽備案管理系統(tǒng)、公積金管理系統(tǒng)、商業(yè)銀行業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)以及銀聯(lián)網(wǎng)銀系統(tǒng)進(jìn)行跨行業(yè)、跨部門連接，共享房屋網(wǎng)簽備案、監(jiān)管賬戶資金、銀行按揭貸款、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款、公積金貸款等數(shù)據(jù)，動態(tài)監(jiān)控監(jiān)管賬戶內(nèi)資金繳存和撥付情況。

加強(qiáng)監(jiān)管核查，商業(yè)銀行要嚴(yán)格按照預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控，定期與地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn)管理)部門進(jìn)行對賬，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用監(jiān)管額度內(nèi)資金問題的，應(yīng)當(dāng)停止撥付，并立即告知市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn)管理)部門。

市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn)管理)部門要及時(shí)作出處理。對出現(xiàn)重點(diǎn)監(jiān)管資金支出額與工程形象進(jìn)度不匹配、資金異常撥付等情形的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn)管理)部門要進(jìn)行專項(xiàng)核查并及時(shí)作出處理。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未將監(jiān)管資金全部存入監(jiān)管賬戶、以收取其他款項(xiàng)為名變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管的，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn)管理)部門應(yīng)根據(jù)監(jiān)管協(xié)議約定，暫停項(xiàng)目商品房預(yù)售和商品房買賣合同網(wǎng)簽備案，并責(zé)令限期改正。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違規(guī)違約行為，記入房地產(chǎn)主管部門的企業(yè)信用信息檔案。

商業(yè)銀行違反預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)所在市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn)管理)部門核實(shí)同意，擅自撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金，無法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任；違反國家和本意見相關(guān)規(guī)定的，不能繼續(xù)作為監(jiān)管銀行。