5月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布4月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)。鄭州的新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.6%，同比上漲1.8%。

5月15日，鄭州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，鄭州市的常住人口達(dá)到1260萬(wàn)，其中金水區(qū)的人口占比最高，達(dá)到12.84%，人口約為162萬(wàn)。

而從普查人口的數(shù)據(jù)視角看，鄭州市各區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況如何?

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河南商報(bào)記者梳理了官方發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)并制圖如下：

(數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局、鄭州市統(tǒng)計(jì)局 樓市商報(bào)制圖)

單從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看出，過(guò)去的15個(gè)月(2020年1月-2021年3月)在鄭州市各區(qū)中新房成交量最高的是高新區(qū)，成交房屋數(shù)量為21823套，對(duì)應(yīng)的常住人口約55萬(wàn)。

而各區(qū)中常住人口最多的是金水區(qū)，人口約為162萬(wàn)，房屋成交數(shù)量為20633套，在各區(qū)的新房成交業(yè)績(jī)中排名第二。二七區(qū)人口約106萬(wàn)，而新房成交數(shù)量為12791套。

經(jīng)開(kāi)區(qū)人口約33萬(wàn)，在各區(qū)中算是比較少的，而成交數(shù)據(jù)為9802套，竟然高于常住人口約56萬(wàn)的惠濟(jì)區(qū)。單從新房住宅成交量上看，人口的多少與成交量高低并不是正比關(guān)系。

而高新區(qū)為啥成交量第一，原因是除了心理距離較遠(yuǎn)外，高新區(qū)的綜合素質(zhì)還算不錯(cuò)，關(guān)鍵是價(jià)格相比主城其他區(qū)要低，性價(jià)比凸顯，供需相對(duì)平衡，房?jī)r(jià)總體穩(wěn)定。

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梳理鄭州市房管局發(fā)布的新房成交數(shù)據(jù)，可以看到各區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交情況。而這些新房成交數(shù)據(jù)背后是人口的流入，在只考慮自住的情況下，一個(gè)區(qū)域每成交一套新房就意味著未來(lái)2年，這個(gè)區(qū)域或?qū)⒘魅胄略龅某Ｗ∪丝凇?/p>

而人口流入的多少，在一定程度上反映出區(qū)域的吸引力與活力，換句話說(shuō)也就是區(qū)域魅力。據(jù)官方發(fā)布的新房成交數(shù)據(jù)，高新區(qū)、金水區(qū)、管城區(qū)、鄭東新區(qū)未來(lái)人口流入排在前四。

通過(guò)已知的數(shù)據(jù)，可以觀察各區(qū)的人口構(gòu)成，而影響一個(gè)區(qū)域發(fā)展的因素，除了靠政策支持外，核心因素還是人。

從人口受教育程度上看，鄭東新區(qū)的大學(xué)生密度最高(大專及以上學(xué)歷)達(dá)到51.7%，也就是說(shuō)100個(gè)常住人口中有一半以上是大學(xué)生。學(xué)歷人口密度排在第二名的是高新區(qū)，第三名是金水區(qū)，第四名是二七區(qū)。

從人口年齡上看，排在第一的仍是鄭東新區(qū)，15-59歲的人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)到77.72%。第二名的是高新區(qū)，第三名是惠濟(jì)區(qū)，第四名是經(jīng)開(kāi)區(qū)。而15-59歲的人口占比情況，可以反映一個(gè)區(qū)能夠享受到的人口紅利程度。

數(shù)據(jù)表明，鄭東新區(qū)無(wú)論是人口紅利還是人才紅利上都占據(jù)優(yōu)勢(shì)，是當(dāng)之無(wú)愧的魅力新區(qū)。

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鄭州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，金水區(qū)的常住人口最多，約162萬(wàn)，過(guò)去的15個(gè)月金水區(qū)的新房的成交量是20633套，通過(guò)上述的數(shù)據(jù)，一方面可以看出市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，另一方面可以看出市場(chǎng)供小于求。為何可以這樣說(shuō)?

市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，金水區(qū)存在的問(wèn)題是新房供應(yīng)難以匹配現(xiàn)存的改善需求。如，金水老城區(qū)外溢的金水北區(qū)域，近一段時(shí)間房?jī)r(jià)上漲明顯，在售可供選擇的新房已經(jīng)不多。

從土地供應(yīng)上看，金水區(qū)可供開(kāi)發(fā)住宅的土地有限。正在開(kāi)發(fā)的住宅用地中基本上都是之前的城中村拆遷騰挪出來(lái)的土地，與凈地開(kāi)發(fā)相比城改土地位置較優(yōu)，但涉及開(kāi)發(fā)過(guò)程繁瑣，開(kāi)發(fā)商拆遷成本過(guò)高。

而城改用地的開(kāi)發(fā)基本上是本土房企在做，現(xiàn)狀是能夠借助資本力量的本土房企屈指可數(shù)，資金實(shí)力與一線房企相比偏弱，最終開(kāi)發(fā)進(jìn)度緩慢，容積率高、舒適度較低，難以滿足市場(chǎng)與日俱增的改善需求。

房?jī)r(jià)是供需矛盾的反映。金水北的瀚宇·天悅城已經(jīng)賣到了20500元/㎡，對(duì)于金水區(qū)162萬(wàn)的常住人口，“鐘情”金水北的購(gòu)房者來(lái)講，眼下一段時(shí)間或?qū)⒚媾R的是價(jià)格上調(diào)，選擇有限的尷尬局面。河南商報(bào)記者 張超凡/文圖