6 月 1 日晚間，建發(fā)股份（600153.SZ）發(fā)布逾 40 條公告，首次披露收購美凱龍 29.95% 股份的購買報(bào)告書 ( 草案 ) 。建發(fā)股份及控股子公司聯(lián)發(fā)集團(tuán)，擬以支付現(xiàn)金的方式向 " 紅星美凱龍控股集團(tuán) "（以下簡稱 " 紅星控股 "）購買其持有的美凱龍 13.04 億股 A 股股份，占美凱龍總股本的 29.95%，交易價(jià)格為 62.86 億元。建發(fā)股份預(yù)計(jì)將成為美凱龍的控股股東。

(相關(guān)資料圖)

根據(jù)報(bào)告書，美凱龍于估值基準(zhǔn)日（2023 年 1 月 12 日）的市場(chǎng)價(jià)值的估值結(jié)果為 198.6 億元至 274.85 億元，對(duì)應(yīng)每股價(jià)格為 4.56 元 / 股至 6.31 元 / 股，經(jīng)過談判，最終確定交易單價(jià)為 4.82 元 / 股。

截至 6 月 2 日收盤，美凱龍報(bào) 4.91 元 / 股，上漲 3.59%；建發(fā)股份報(bào) 11.30 元 / 股，上漲 1.62%。

與 6 月 2 日地產(chǎn)股整體上漲相比，建發(fā)股份漲幅仍跑輸?shù)禺a(chǎn)板塊大盤。自今年 1 月首次披露收購意向以來，建發(fā)股份股價(jià)也一度下跌。

不少投資者通過互動(dòng)平臺(tái)對(duì)此次收購表示質(zhì)疑，對(duì)此建發(fā)股份在報(bào)告書里回應(yīng)稱，美凱龍為國內(nèi)領(lǐng)先的家居裝飾及家具商場(chǎng)運(yùn)營商，與公司及聯(lián)發(fā)集團(tuán)的主營業(yè)務(wù)有明顯的協(xié)同效應(yīng)，此次交易目的是看好美凱龍未來發(fā)展前景，有助于提供新的利潤增長點(diǎn)，并與現(xiàn)有業(yè)務(wù)形成協(xié)同支持。

一邊是債務(wù)纏身的昔日 " 家居龍頭 "，一邊是如日中天的新晉地產(chǎn) " 黑馬 "，能否擦出新的火花，仍待進(jìn)一步觀察。

多元發(fā)展的新晉地產(chǎn) " 黑馬 "

在此次交易前，建發(fā)股份的主營業(yè)務(wù)包括供應(yīng)鏈運(yùn)營業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)兩大主業(yè)。

根據(jù) 2022 年年報(bào)，建發(fā)股份的供應(yīng)鏈運(yùn)營業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 6963.19 億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤為 40.14 億元；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 1364.93 億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤為 22.67 億元。

兩項(xiàng)業(yè)務(wù)累計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 8328.12 億元，同比增長 17.65%，實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤 62.82 億元，同比增長 2.30%。截至 2022 年末，建發(fā)股份總資產(chǎn)達(dá)到 6647.54 億元，凈資產(chǎn)達(dá)到 1653.44 億元，歸屬于母公司所有者的凈資產(chǎn)達(dá)到 584.8 億元，貨幣資金 77.79 億元。

此次收購美凱龍股份的交易價(jià)格 62.86 億元，相當(dāng)于建發(fā)股份 2022 年全年的凈利潤。

在房地產(chǎn)行業(yè)的下行期，擁有國資背景的建發(fā)股份，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)卻迎來逆勢(shì)上行。

建發(fā)股份擁有建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)兩大開發(fā)品牌，2022 年，建發(fā)股份地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊合計(jì)實(shí)現(xiàn)全口徑合同銷售金額 2097.25 億元（其中建發(fā)房產(chǎn) 1781.99 億元，聯(lián)發(fā)集團(tuán) 315.26 億元），同比下降 3.6%，但同期，百強(qiáng)房企累計(jì)銷售金額同比降幅高達(dá) 42%。

根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，按全口徑銷售金額計(jì)算，建發(fā)房產(chǎn)位列全國第 10 名，較上年提升 11 名。

土地市場(chǎng)上也頻見建發(fā)的身影。2022 年，建發(fā)股份以多元化方式獲取土地 62 宗，全口徑拿地金額合計(jì)約 1030.25 億元，一二線城市拿地金額占比 92%。2023 年前 5 月，根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，建發(fā)股份旗下建發(fā)房產(chǎn)累計(jì)新增貨值規(guī)模 536 億元，位列百強(qiáng)榜第二。

年報(bào)顯示，建發(fā)股份的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)擁有全業(yè)態(tài)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，涉及住宅、寫字樓、品牌酒店、會(huì)議場(chǎng)館、大型購物商場(chǎng)以及各種類型的公共建筑，同時(shí)涵蓋城市更新改造、物業(yè)管理、商業(yè)管理、代建運(yùn)營、工程與設(shè)計(jì)服務(wù)、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)投資等業(yè)務(wù)。

建發(fā)股份在年報(bào)中稱，拓展多元產(chǎn)業(yè)邊界，公司將在商業(yè)管理、代建服務(wù)、醫(yī)療養(yǎng)老等相關(guān)領(lǐng)域加強(qiáng)業(yè)務(wù)協(xié)同性，持續(xù)鍛造房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的綜合價(jià)值創(chuàng)造能力。

建發(fā)股份相關(guān)負(fù)責(zé)人曾在交易所互動(dòng)平臺(tái)上表示，美凱龍作為連鎖家居賣場(chǎng)的龍頭企業(yè)，品牌優(yōu)勢(shì)突出，收購后可以進(jìn)一步提升公司的形象和全國影響力；同時(shí)美凱龍平臺(tái)匯聚了眾多品牌商，為公司大力發(fā)展 B 端消費(fèi)品供應(yīng)鏈運(yùn)營業(yè)務(wù)提供了良好的基礎(chǔ)；美凱龍還可在家裝與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)協(xié)同及商業(yè)地產(chǎn)合作兩方面深度服務(wù)公司地產(chǎn)體系，提高地產(chǎn)業(yè)務(wù)價(jià)值。

債務(wù)纏身的昔日 " 家居龍頭 "

建發(fā)股份在擴(kuò)張，美凱龍則在不斷收縮。

創(chuàng)業(yè) 37 年，在出售事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，若紅星控股及其一致行動(dòng)人繼續(xù)減持股份，車建興一手打造的國內(nèi)零售家居賣場(chǎng)之王終落入他人之手。

美凱龍及其控股股東紅星控股的債務(wù)問題或是此次出售股份的原因。

截至今年一季度末，美凱龍貨幣資金為 26.64 億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債則為 65.26 億元；據(jù)紅星控股 2022 年度債報(bào)，該公司截至去年末的一年以內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)為 118.54 億元，同期貨幣資金為 44.11 億元。

紅星控股在債報(bào)中表示，受市場(chǎng)不利行情的影響，發(fā)行人的現(xiàn)金流持續(xù)承壓，面臨較大的債券剛性兌付壓力，存續(xù)公司 H17 紅星 2、H20 紅星 5 和 H20 紅星 7 召開債券持有人會(huì)議，對(duì)債券本息兌付方案進(jìn)行了調(diào)整。

近年來，受疫情、房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整及家居消費(fèi)線上化趨勢(shì)影響，美凱龍的業(yè)績也不算樂觀。

2022 年全年，美凱龍營收利潤雙降，分別同比減少 8.86%、63.43% 至 141.38 億元、7.49 億元。

商場(chǎng)出租率也大幅下降，截至 2022 年末，其經(jīng)營 94 家自營商場(chǎng)，年內(nèi)平均出租率為 85.2%，相較 2021 年度的 94.1%，空置率提升明顯；成熟商場(chǎng)同店增長為 -3.5%，2021 年度則為增長 16.8%。

今年一季度，與行業(yè)大勢(shì)一致，美凱龍仍未止住業(yè)績頹勢(shì)，營收及歸母凈利潤分別同比下降 22.47%、79.1%，為 26.17 億元、1.46 億元。

截至今年 5 月底，紅星控股合計(jì)持有美凱龍約 23.02 億股股份，持股比例為 52.86%。其中被質(zhì)押的股份數(shù)為 17.62 億股，占總股本的 40.46%；被司法凍結(jié)的股份數(shù)為 1.56 億股，被司法標(biāo)記的股份數(shù)為 3.67 億，合計(jì)占總股本的 12.03%。

為抵抗市場(chǎng)大勢(shì)，美凱龍不可謂不努力，近些年，其圍繞家居賣場(chǎng)主業(yè)試水了多項(xiàng)業(yè)務(wù)，希望在穩(wěn)定主業(yè)的同時(shí)，尋找新的營收利潤來源。

紅星控股 2019 年 8 月推出房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌 " 美凱龍愛家 "，希望用 5 年時(shí)間、4 倍速度沖到全國二手房行業(yè)第二的位置，趕超貝殼。

美凱龍愛家業(yè)務(wù)與美凱龍家居賣場(chǎng)業(yè)務(wù)實(shí)為兄弟關(guān)系，但兩項(xiàng)業(yè)務(wù)存在上下游關(guān)系，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)能夠?yàn)榧揖淤u場(chǎng)導(dǎo)流，且美凱龍 " 上市公司 " 的名頭也為前者帶來了業(yè)務(wù)及招聘上的便利。

2022 年 2 月，紅星美凱龍家居集團(tuán)執(zhí)行總裁兼大營運(yùn)中心總經(jīng)理朱家桂在接受藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)采訪時(shí)說道，" 美凱龍專注于整個(gè)居家生活，正在構(gòu)建完整鏈路，要垂直往深度做，就要往前和往后延展，從二手房買賣交易開始。"

起初，美凱龍愛家業(yè)務(wù)增速的確較快，當(dāng)年底業(yè)績便破億。但在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、激烈競(jìng)爭擠兌及擴(kuò)張過快等因素影響下，美凱龍愛家并未如期發(fā)展，去年 10 月起便開始大面積關(guān)店，且被曝欠薪。

美凱龍還依托其家線下商場(chǎng)實(shí)體網(wǎng)絡(luò)及品類運(yùn)營能力、供應(yīng)鏈整合能力，組建了裝修產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，推出包括 " 美凱龍家裝 "、" 更好家 "、" 美凱龍空間設(shè)計(jì) " 等家裝品牌，提供個(gè)性化定制、全屋整裝、高端豪宅等差異化裝修服務(wù)的同時(shí)，搶奪家居裝飾及家具市場(chǎng)前端流量。

截至去年末，家裝門店已覆蓋全國 25 個(gè)省、直轄市、自治區(qū)的 200 余個(gè)城市。

2020 年，美凱龍家裝業(yè)務(wù)營收取得了 115% 的高增幅，2021 年增幅回落至 16%，2022 年一定程度上或受疫情影響施工進(jìn)度及訂單獲取，這一業(yè)務(wù)營收下降 56%。

高端電器也是美凱龍完善生態(tài)圈的路徑之一，近年來，其不斷完善高端電器前置渠道布局，引入多家電器品牌入駐智能電器生活館。自 2021 年 5 月落地第一家智能電器生活館以來，截至 2022 年底，其已在全國完成 150 家智能電器生活館。

美凱龍布局這一業(yè)務(wù)是出于電器產(chǎn)品高端化、家居電器一體化的趨勢(shì)。朱家桂去年在接受媒體采訪時(shí)表示，7000 多億的大家電市場(chǎng)中，高端產(chǎn)品占比 30% 左右，具備兩千多億的市場(chǎng)。

同樣，智能電器生活館對(duì)美凱龍業(yè)績的增量作用尚待驗(yàn)證。

故事的設(shè)想是美好的，從二手房交易到家居賣場(chǎng)，再到家電，美凱龍?jiān)噲D補(bǔ)齊居住產(chǎn)業(yè)鏈條的各個(gè)環(huán)節(jié)。但目前看來，這一系列試水對(duì)其主營業(yè)務(wù)頹勢(shì)的提振作用并不大。

" 多金 " 的建發(fā)股份入主后，紅星美凱龍仍將面臨家居零售賣場(chǎng)行業(yè)的下行趨勢(shì)，前路走向何方，尚有待進(jìn)一步觀察。