北京，2023年6月30日——享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行發(fā)布《2023年二季度北京寫字樓零售市場報告》，戴德梁行北區(qū)研究部主管魏東表示，本季度市場活躍度降低，雖然問詢量明顯增加，但企業(yè)在成本控制及性價比的考量上也更為謹(jǐn)慎，將更多的精力放在梳理內(nèi)部遺留問題及如何盈利上，對于即將到期的寫字樓多選擇續(xù)租，短期內(nèi)寫字樓租賃市場仍處于較為緩慢的恢復(fù)期。

寫字樓租賃市場承壓前行，高科技及金融業(yè)成交相對活躍

(資料圖)

二季度，全市及和五大核心商圈甲級寫字樓租金分別環(huán)比微降0.4%和0.6%至每月每平方米人民幣316.2元和368.3元，整體市場平均租金持續(xù)承壓下行。與此同時，市場空置率環(huán)比微升0.1個百分點(diǎn)至16.9%，季度凈吸納量錄得-12,268平方米。本季度麗澤及通州商圈表現(xiàn)較好，空置率分別下降3.8和1個百分點(diǎn)，平均租金也有一定程度的漲幅。

在成交租賃方面，截至2023年二季度，金融業(yè)、高科技行業(yè)無論在成交面積還是成交數(shù)量上都位居前兩位，兩者占到市場總成交面積的60%以上。其中，金融業(yè)中的保險、證券及投資基金類企業(yè)表現(xiàn)活躍，拉動該行業(yè)成交面積在今年前兩個季度均位居第一。而專業(yè)服務(wù)業(yè)多以小面積成交為主，成交面積位居媒體與文化業(yè)之后，排在第四位。

截至2026年，北京寫字樓市場預(yù)計將有156.7萬平方米的優(yōu)質(zhì)辦公空間投放市場，其中2023年還將有約58.3萬平方米的新增供應(yīng)計劃入市，且項目多為城市更新項目，主要集中在亞奧商圈。戴德梁行北區(qū)項目及企業(yè)服務(wù)部主管、副董事總經(jīng)理廉峰哲表示，從租賃需求端來看，由于疫情余波仍在，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境轉(zhuǎn)弱，出于對節(jié)約成本的考量，帶裝修的辦公面積越來越受到租戶的歡迎，業(yè)主也在積極調(diào)整策略迎合市場需求以獲得更多客戶。

市場的消費(fèi)增長主要源于餐飲業(yè)，居民消費(fèi)意愿仍有待恢復(fù)

二季度，北京零售市場迎來三個購物中心的開業(yè)，即位于海淀區(qū)的西三旗萬象匯、石景山區(qū)的京西大悅城，以及通州區(qū)的遠(yuǎn)洋樂堤港，共為市場帶來33.9萬平方米的優(yōu)質(zhì)零售空間。至此，全市購物中心總存量升至1,423萬平方米。新入市的三個項目均位于非核心商圈，為區(qū)域引入多個品牌首店，進(jìn)一步豐富了區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套及周邊居民的消費(fèi)體驗。

本季度，品牌開店延續(xù)上季度的趨勢，以高端時尚零售類為主，各商場新店開業(yè)活躍度不高，但高端精品店及品牌首店明顯增加。疫情過后，無論是品牌還是項目都在調(diào)整其運(yùn)營策略，很多在線上運(yùn)營成熟的品牌逐漸走入線下。與此同時，一些品牌也開始優(yōu)化線下門店規(guī)模，加大線上電商渠道的布局。三里屯太古里也在主動優(yōu)化其租戶組合，逐漸向高端化轉(zhuǎn)型。

疫情過后，隨著整體消費(fèi)市場環(huán)境的逐漸向好，各商圈及購物中心客流明顯回升，線下消費(fèi)熱度不斷增強(qiáng)。據(jù)北京統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-4月北京社會消費(fèi)品零售總額同比增長1.8%，而線上消費(fèi)較去年同期下降2.9%。但市場的主要消費(fèi)增長仍來自餐飲業(yè)，商品類零售無明顯增長，居民消費(fèi)意愿及信心仍有待恢復(fù)。

今年下半年，北京零售市場預(yù)計仍有超過100萬平方米的新增供應(yīng)計劃投放市場，項目多位于非核心商圈且多為品牌開發(fā)商打造，這些項目依托其充足的空間優(yōu)勢，打造了更多的體驗式主題消費(fèi)空間，將極大地提升周邊居民的消費(fèi)便利度及生活品質(zhì)。戴德梁行北區(qū)商業(yè)部主管孟祎表示，非核心商圈商業(yè)配套的不斷完善及核心商圈項目的升級改造都將為商圈創(chuàng)造新的消費(fèi)增長點(diǎn)，推動整體市場消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級及北京國際消費(fèi)中心城市的建設(shè)進(jìn)程。

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出將吸引更多資本投入市場，促進(jìn)資產(chǎn)盤活

消費(fèi)型基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出是今年一大重磅利好消息，也是我國公募REITs市場邁出的重要一步。從海外經(jīng)驗來看，消費(fèi)型基礎(chǔ)設(shè)施是成熟REITs 市場的重要底層資產(chǎn)。隨著我國公募 REITs 試點(diǎn)范圍拓展到消費(fèi)型基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，意味著REITs 市場將更加多元化，同時也能促進(jìn)消費(fèi)，拉動內(nèi)需。

戴德梁行北京公司負(fù)責(zé)人、北區(qū)估價及顧問服務(wù)部主管胡峰表示，今年消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是大家非常關(guān)注的熱點(diǎn)，我們該如何讓不動產(chǎn)“動”起來？REITs是重要工具，流動之后投融管退再投資就能夠打通，就會有新的盈利模式，后續(xù)商業(yè)運(yùn)營管理的激勵機(jī)制就能起來，公募基金和大宗交易就會活躍，資產(chǎn)的定價體系就會建立起來，資產(chǎn)盤活了，這盤棋也就活了。所以，我們非常期待首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目的落地。