大河報(bào)·豫視頻記者 陳駿 高鵬

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大家期盼已久的鄭州版“帶押過戶”實(shí)施細(xì)則已正式出臺(tái)——4月11日，鄭州市自然資源和規(guī)劃局、鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局聯(lián)合印發(fā)《<鄭州市存量房“帶押過戶”辦理流程>的通知》（下簡(jiǎn)稱《通知》），要求自然資源和規(guī)劃系統(tǒng)、住房保障系統(tǒng)以及相關(guān)各單位認(rèn)真貫徹落實(shí)《通知》的相關(guān)要求。

去年10月13日，鄭州市自然資源和規(guī)劃局等7家單位，聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于印發(fā)鄭州市存量房帶押過戶工作實(shí)施方案的通知》，提出要在鄭州開展存量房“帶押過戶”的相關(guān)業(yè)務(wù)，后因疫情影響，該項(xiàng)工作的推動(dòng)進(jìn)度收到一定影響。據(jù)了解，在此期間，在鄭州部分銀行的配合下，一些“買、賣雙方貸款都在同一家銀行辦理”的“帶押過戶”業(yè)務(wù)，也在持續(xù)開展。“‘帶押過戶’是個(gè)大好事兒，能給買賣雙方節(jié)省大量資金成本，我們都很期待。但跨行還、貸款的業(yè)務(wù)以及其他各類別的‘帶押過戶’業(yè)務(wù)的全面展開，還期待不動(dòng)產(chǎn)交易、登記部門給出實(shí)施細(xì)則。”一位銀行從業(yè)者在今年3月份對(duì)記者說。

據(jù)了解，此次下發(fā)的《通知》將存量房“帶押過戶”的類型區(qū)分為了兩大類，辦理流程如下：

一、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)存續(xù)期間，因繼承、受遺贈(zèng)、夫妻離婚析產(chǎn)、婚姻存續(xù)期內(nèi)購買房屋增加配偶為共有人申請(qǐng)登記的，按如下流程辦理：

1.不動(dòng)產(chǎn)繼承人、受遺贈(zèng)人、析產(chǎn)雙方或者夫妻雙方向抵押權(quán)人提出轉(zhuǎn)移抵押不動(dòng)產(chǎn)或者更正不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)以及存量房按揭貸款（或者變更貸款）的申請(qǐng)，并完成銀行面簽。

2.抵押權(quán)人審批轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)或者更正權(quán)屬狀態(tài)及貸款有關(guān)申請(qǐng)；審批通過后，會(huì)同不動(dòng)產(chǎn)繼承人、受遺贈(zèng)人、析產(chǎn)雙方或者夫妻雙方，一并申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記（或者更正登記）及抵押權(quán)變更登記。

3.不動(dòng)產(chǎn)登記部門根據(jù)抵押權(quán)人及當(dāng)事人申請(qǐng)，完成不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記（或者更正登記）及抵押權(quán)變更登記，向抵押權(quán)人推送電子不動(dòng)產(chǎn)抵押登記證明或者發(fā)放紙質(zhì)證明，并將登記結(jié)果共享給住房保障部門。

二、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)存續(xù)期間，因存量房轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)登記的，按如下流程辦理：

1.賣方申請(qǐng)帶押轉(zhuǎn)讓、買方申請(qǐng)購房貸款，貸款銀行審批。賣方向其貸款銀行提出轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的申請(qǐng)；買方選擇貸款銀行，賣方配合買方申請(qǐng)購房按揭貸款，并預(yù)簽資料。賣方貸款銀行審批賣方帶押轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)，審批通過后，出具同意轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的材料，具備“登銀合作”基礎(chǔ)的銀行還應(yīng)通過直連系統(tǒng)或者銀行自助端將該材料上傳至不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)；買方貸款銀行審批買方貸款申請(qǐng)。

2.買賣雙方辦理網(wǎng)簽備案及資金監(jiān)管。買賣雙方向住房保障部門申請(qǐng)?jiān)诘盅籂顟B(tài)下的存量房買賣合同網(wǎng)簽備案。買賣雙方貸款行為不同銀行的，應(yīng)由住房保障部門實(shí)施資金監(jiān)管。

3.買方貸款銀行與買賣雙方辦理“雙預(yù)告登記”及放款。買方貸款銀行會(huì)同買賣雙方，通過“登銀合作”直連系統(tǒng)或者銀行自助端向不動(dòng)產(chǎn)登記部門申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記、抵押權(quán)預(yù)告登記，貸款銀行與買方一并提交同意在辦理正式轉(zhuǎn)移登記時(shí)同步進(jìn)行抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記（順位抵押）的申請(qǐng)。不動(dòng)產(chǎn)登記部門根據(jù)買方貸款銀行及買賣雙方的申請(qǐng)，完成不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記、抵押權(quán)預(yù)告登記，向買方貸款銀行推送電子抵押預(yù)告登記證明；買方貸款銀行接收抵押預(yù)告登記證明、落實(shí)放款前提條件，按約定發(fā)放貸款。未開展“登銀合作”的銀行需委托工作人員與買賣雙方共同到不動(dòng)產(chǎn)登記中心窗口現(xiàn)場(chǎng)申請(qǐng)“雙預(yù)告登記”。

4.買賣雙方辦理過戶，結(jié)算原貸款本息，注銷原抵押權(quán)。買賣雙方通過房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)大廳“大一窗”窗口或者銀行不動(dòng)產(chǎn)登記便民服務(wù)點(diǎn)申請(qǐng)房屋交易、稅收、不動(dòng)產(chǎn)登記。住房保障部門進(jìn)行交易審核，稅務(wù)部門核定征收稅費(fèi)，登記部門完成轉(zhuǎn)移預(yù)告登記及抵押權(quán)預(yù)告登記的轉(zhuǎn)本登記，并向銀行推送電子抵押權(quán)登記證明。根據(jù)轉(zhuǎn)移及抵押登記結(jié)果，資金監(jiān)管的由住房保障部門按照操作流程及時(shí)釋放監(jiān)管資金至賣方貸款銀行公戶結(jié)清原貸款剩余本息（原貸款銀行應(yīng)于監(jiān)管資金到賬1個(gè)工作日內(nèi)完成剩余貸款本息結(jié)清工作），余款轉(zhuǎn)入賣方賬戶。非資金監(jiān)管的，按照當(dāng)事人約定方式辦理。賣方抵押權(quán)人應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)注銷原抵押權(quán)。

需提醒廣大辦事人的是，因“帶押過戶”實(shí)際上是一個(gè)“抵押注銷—交易—登記—抵押設(shè)立”的一個(gè)便捷方式，雖然廣大辦事人從辦事流程上感受到了便捷，但其背后的必要環(huán)節(jié)對(duì)于登記部門和金融機(jī)構(gòu)而言并沒有簡(jiǎn)略。因此，對(duì)于這一業(yè)務(wù)索要提交的材料清單，對(duì)比其他不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)來說相對(duì)較多，具體可以咨詢不動(dòng)產(chǎn)登記部門或金融機(jī)構(gòu)的工作人員。

記者了解到，在目前全國已實(shí)行“帶押過戶”政策的城市中，各城市均采用了如擔(dān)保、公證提存等方式確保交易、抵押安全。但記者也同時(shí)了解到，擔(dān)保、公證提存等方式均需承擔(dān)一定的費(fèi)用。

“‘帶押過戶’是鄭州市政府推出的一項(xiàng)惠民工程，我們和房管部門在確定流程的過程中，也堅(jiān)決秉承為辦事人節(jié)省資金的導(dǎo)向，切實(shí)做到‘把好事辦好’。”采訪中，來自鄭州不動(dòng)產(chǎn)登記部門的業(yè)內(nèi)人士舉例說，對(duì)于跨行之間的“帶押過戶”，引入必要的擔(dān)保等手段確實(shí)可提升登記安全，但對(duì)于同一銀行間的“帶押過戶”，鄭州市不動(dòng)產(chǎn)和房管部門在該政策的頂層設(shè)計(jì)中便樹立了為百姓節(jié)省資金的導(dǎo)向。

對(duì)此，有資深房屋中介說：“這一點(diǎn)要給政府制定的這個(gè)細(xì)則點(diǎn)贊！對(duì)于同一銀行間的‘帶押過戶’，既然銀行批準(zhǔn)了購房人的貸款，其實(shí)就是對(duì)購房人的資質(zhì)、信用進(jìn)行評(píng)判后給與的授信，不應(yīng)再讓第三方提供擔(dān)保，更不能讓購房人承擔(dān)額外的擔(dān)保費(fèi)用。”她說。

上述不動(dòng)產(chǎn)登記部門的業(yè)內(nèi)人士也告訴記者，待政策落地執(zhí)行后，將允許各類符合登記安全、金融安全要求的各類市場(chǎng)化安全措施介入“帶押過戶”的具體業(yè)務(wù)，充分發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，讓廣大的購房人，出讓住宅、工業(yè)廠房的各類市場(chǎng)主體享受到更多的優(yōu)惠。

“如銀行為了爭(zhēng)取貸款客戶，可能會(huì)墊付擔(dān)保費(fèi)，或是引入在同行之間相互認(rèn)可的，費(fèi)率更低的安全措施。”該業(yè)內(nèi)人士說。

在此前的采訪中，多位銀行從業(yè)者也對(duì)記者表示，“帶押過戶”的推行除為廣大房屋交易人節(jié)省資金成本、提升辦事效率之外，在確保銀行資金安全、提升不動(dòng)產(chǎn)登記部門登記安全方面所起到的積極作用也不容忽視。

為確保登記安全，在存量房轉(zhuǎn)移登記（俗稱二手房賣賣）的“帶押過戶”中，鄭州市不動(dòng)產(chǎn)登記部門、房管部門在其他城市確保安全措施的基礎(chǔ)上，鄭州市還引入了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記與抵押預(yù)告登記“雙預(yù)告登記”及轉(zhuǎn)本登記并行辦理這一模式，為“帶押過戶”再次增加了一道保險(xiǎn)。

不動(dòng)產(chǎn)登記行業(yè)資深從業(yè)人士向記者介紹說，預(yù)告登記指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)而進(jìn)行的一種登記行為。“如通俗理解，以購買商品房為例，預(yù)告登記和大家熟悉的簽訂網(wǎng)簽合同所要達(dá)到的目的相類似，都是為了制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。”他告訴記者，我國《民法典》有明確規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

責(zé)編:史健 | 審校:張翼鵬 | 審核:李震 | 監(jiān)制:萬軍偉