民法典亮點(diǎn) 70年住宅的建設(shè)用地使用權(quán)期滿將自動續(xù)期

中國人對住房有著特殊的情結(jié)，有了房子才有了固定的居所，心就安靜下來，可謂安居才能樂業(yè)。房子對一個人、一個家庭來說可能是最大的一筆資產(chǎn)，也是一個人或者一個家庭財(cái)富的象征。眾所周知，在我國，大部分城市住宅的產(chǎn)權(quán)是70年，那么70年產(chǎn)權(quán)到期了怎么辦?

對此，記者采訪了陜西省律師協(xié)會民商事專業(yè)委員會主任、陜西連邦律師事務(wù)所副主任楊碩律師。

楊碩說，居民買一套房子，等于買了兩個財(cái)產(chǎn)權(quán)，一個是房屋的所有權(quán)，另一個是房屋所占用范圍內(nèi)相應(yīng)土地的使用權(quán)，法律上稱之為住宅建設(shè)用地使用權(quán)。房屋所有權(quán)是沒有期限的，隨著房屋的滅失而滅失，在滅失之前你永遠(yuǎn)擁有房屋的所有權(quán)，但是建設(shè)用地使用權(quán)是有期限的，根據(jù)我國土地管理法規(guī)的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的年限為70年。那么70年之后怎么辦?其中涉及兩個問題：一個是續(xù)費(fèi)的問題，一個是續(xù)期的問題。根據(jù)我國民法典物權(quán)編第三百五十九條的規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

“這意味著，備受關(guān)注的70年產(chǎn)權(quán)續(xù)期問題，終于一錘定音：住宅的土地使用權(quán)屆滿70年之后，可以自動續(xù)期，不必?fù)?dān)心被收回。”楊碩說，用全國人大代表、中華全國律師協(xié)會會長王俊峰的話說，民法典是民眾生活中的一件大事，房屋70年自動續(xù)期的規(guī)定，解決了很多買房人的“心結(jié)”，使存在了多年的問題有了明確的解決方案，人們買房更放心、更踏實(shí)了。

楊碩話鋒一轉(zhuǎn)說：“自動續(xù)期不是問題，問題是‘自動續(xù)期’之時(shí)，到底是免費(fèi)續(xù)期，還是要補(bǔ)繳土地出讓金?”他說，對于這個問題，溫州曾出現(xiàn)這樣一件事：2016年，該市一部分市民正常買賣二手房后卻無法完成交易中的過戶手續(xù)問題，原因是土地使用權(quán)到期了。如果要續(xù)期，必須繳納占房價(jià)總額約三分之一的土地出讓金。不少市民發(fā)現(xiàn)，他們持有的土地證上寫著土地年限20年到期。

當(dāng)時(shí)，這一消息不僅震驚了整個溫州房地產(chǎn)市場，甚至全國人民都開始檢查自己購買房子的土地使用權(quán)。對此，民法典是這樣規(guī)定的：續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

也就是說，民法典并未明確規(guī)定，住宅土地使用權(quán)期限屆滿后是免費(fèi)續(xù)期、補(bǔ)繳一定貨幣，是全免還是部分減免，具體落地執(zhí)行將會交由其他法律根據(jù)以后的情況靈活處理。大家要樹立這樣一種意識：自動續(xù)期不需要再行辦理續(xù)期申請手續(xù)，但不等同于無償續(xù)期。因此，有兩點(diǎn)是確定的：自動續(xù)期，以及續(xù)期是要交錢的。既然是自動續(xù)期，那么續(xù)期周期為多少年意義就不是特別重要了。問題的重點(diǎn)是：續(xù)期費(fèi)用該怎么算，會不會又要交上一大筆錢?相關(guān)法律法規(guī)還沒有出臺，民法典為此留出了立法空間。

有關(guān)專家也表示，建設(shè)用地使用權(quán)即使是續(xù)期收費(fèi)，續(xù)期繳納的費(fèi)用也不應(yīng)該等同于建設(shè)用地使用權(quán)出讓金，前者應(yīng)該遠(yuǎn)低于后者。綜合2016年溫州的事例，原國土資源部給出的處置意見是“兩不一正常”的方案——“不需要提出續(xù)期申請”“不收取費(fèi)用”“正常辦理交易和登記手續(xù)”。也就是說，溫州這批用地是無償續(xù)期。對此，相關(guān)人士還表示，住宅用地70年使用權(quán)到期后以溫州為先例，不收取費(fèi)用，也不無可能。當(dāng)然，具體如何規(guī)定?未來將會出臺詳細(xì)的法律法規(guī)，大家不必?fù)?dān)心無法可依，更要相信國家會考慮絕大多數(shù)人的承受能力。

另外，民法典還規(guī)定，建設(shè)用地使用期限屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依法對土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。

楊碩坦言，由于房產(chǎn)是居民一生中最重要的財(cái)產(chǎn)，所以自動續(xù)期體現(xiàn)了國家對公民財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，其意義不僅在于明確權(quán)益，更在于穩(wěn)定長遠(yuǎn)預(yù)期。有句法律諺語叫“有恒產(chǎn)者有恒心”，就是說人們只有在人身和財(cái)產(chǎn)方面無后顧之憂，才會積極主動地去關(guān)懷他人、關(guān)心社會，積極熱情地投入到經(jīng)濟(jì)、社會、文化建設(shè)和創(chuàng)新發(fā)展之中，從而推動社會全面進(jìn)步。