本報記者 張敏 北京報道

導讀

3月出現的短暫“小陽春”，有可能只是“曇花一現”。隨著調控政策的收緊，二季度房地產市場的“回暖”將出現波動和反復。具體而言，核心一二線城市相對穩定，三四線城市回調壓力巨大，各城市間分化也會加劇。

被市場人士期待的樓市“小陽春”，并未如約而至。

近日，多家機構發布4月樓市銷售數據。貝殼研究院的統計顯示，4月一線城市的二手房交易量普遍略低于3月，成交周期仍然較長。由于二手房占據這些城市交易的主流，因此該數據能在一定程度上反映出整體市場的變化。

易居克而瑞的統計也顯示，4月28個城市的成交量出現同比、環比雙雙下降，部分城市的降幅達到3成。

兩家機構都指出，政策調控仍然嚴厲，導致樓市復蘇的后續動力不足。這也將可能使今年的樓市“小陽春”化為泡影。

每年3月到5月，房地產市場通常出現升溫現象，這種現象往往與氣溫回升同步，因此也被冠以“小陽春”之名。專家指出，“小陽春”的出現，本質是春節長假期間累積的需求集中釋放，若拋開這一因素，今年的“小陽春”成色難免不足。且隨著市場進入下行期，今年房地產市場反彈的可能性微乎其微。

成色不足

今年3月的房地產市場，曾因升溫明顯被稱為“小陽春”。但進入4月，這種趨勢未能很好地延續。

貝殼研究院的統計顯示，從北京、上海、深圳、廣州四個一線城市的二手房市場表現看，4月份市場并沒有延續“小陽春”的熱度，鏈家二手房實時交易量甚至出現了20%-30%的環比下降。

其中，在價格并未出現明顯波動的情況下，4月北京鏈家二手房交易量比3月份下降34%，深圳的簽約量也下降兩成左右。貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，業主調價行為中70%的比例為降價，房屋交易周期仍然保持在調控以來80多天的高位，議價空間也比較高。這些現象都說明，“市場預期仍然保持平穩”。

二三線城市市場有所分化，但交易量下滑仍是主流。根據易居克而瑞的統計，4月全國28個重點城市整體成交2344萬平方米，同、環比均降2%，自一季度以來的回升勢頭沒能強勢保持。

該機構指出，24個重點城市同、環比均呈漲跌參半、分化加劇之勢，其中西安、蘇州、大連環比皆增30%以上，成都、昆明、福州、長春、徐州、佛山、東莞等成交面積較上月環比跌20%左右，徐州的跌幅則接近四成。

市場未能真正回暖的原因，被認為是內生動力不足。貝殼研究院指出，此輪北京樓市降溫，主要是“季節性因素”，即春節長假期間累積的需求在3月有一波集中釋放，但這波釋放并未帶動整個市場。

針對上海市場的降溫，該機構也指出，4月成交量回落表明上海需求積累有限。“之前市場上也有說法3、4月因限購政策到期后，將有一批滿足限購條件的購房者涌入市場，將推高二手房量價。目前市場表現證明這類說法并不能刺激市場。”

專家指出，房地產市場的所謂“小陽春”往往出現在每年3-5月，其首要驅動力在于，春節長假期間累積的需求集中釋放;次要因素則在于，房企降價、政策松動等外部刺激出現，使得購房者預期向好。就今年而言，前者已經在3月的市場中有所體現，但后者明顯乏力，使得“小陽春”成色不足。

北京某房企人士也認為，當前購房者的信心不足，市場預期并未恢復到正常狀態。該人士向21世紀經濟報道表示，按照以往的經驗，如果土地交易升溫，往往會刺激購房者入市。4月以來，部分二線城市的土地拍賣開始火爆，高價地也不斷拍出，但購房者似乎無動于衷。

曇花一現?

多數受訪者還指出，4月市場預期不夠高漲，還有政策層面的因素。針對今年3月市場的升溫，中央政府和地方政府都在4月強化了調控，這對購房者的心態產生了影響。

4月19日，中共中央政治局召開會議，分析研究經濟形勢，部署經濟工作。在談到房地產工作時，會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。

同日，住建部會同國務院發展研究中心對2019年第一季度房地產市場運行情況開展了專題調研。其中指出，部分熱點城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升，需引起高度關注。按照穩妥實施房地產長效機制方案確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求，住建部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。

在地方政府層面，根據中原地產的統計，4月份地方政府共出臺了近60次房地產調控政策，政策頻率比一季度驟然提升。

其中有不少政策均針對近期的市場異動。比如，3月房價漲幅位居70大中城市之首的丹東，將二手房納入限售行列，同時限制新房價格的漲幅。濟南、鄭州等地則對松綁調控政策的傳言進行辟謠。

中原地產首席分析師張大偉表示，未來房地產調控將以地方主導，住建部與中央指導的為主。未來不排除有部分城市政策調整，但地方主體責任要求房地產市場平穩的大原則不變。

這一輪政策基調的確認，不僅影響了4月樓市的表現，而且已經對5月市場帶來影響。機構數據顯示，今年五一小長假期間，熱點城市的成交量普遍不高。

諸葛找房研究院的數據顯示，今年“五一”小長假(5月1日-4日)期間，北京新建商品住宅與二手住宅網簽量總共不足300套，處于2015年以來“五一”假期低點。該機構指出，一方面今年假期較長，大部分人員選擇外出旅游，市場需求減少;另一方面是國家嚴格調控下，市場觀望情緒濃厚，更多購房者仍在觀察后續市場變化。

易居克而瑞也指出，3月出現的短暫“小陽春”，有可能只是“曇花一現”。隨著調控政策的收緊，二季度房地產市場的“回暖”將出現波動和反復。具體而言，核心一二線城市相對穩定，三四線城市回調壓力巨大，各城市間分化也會加劇。