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自三月以來，各大房企密集公布2018年成績單，雖然市場喊著“寒冬到來”，但從年報來看，大部分房企業績還屬于“暖春”——凈利潤能夠保持增長，甚至去年規模進入“千億俱樂部”的房企數量已達30家。此外，不少房企的凈負債率有所優化。

根據《2019中國房地產開發企業500強測評研究報告》(以下稱“房企500強報告”)，2018年，500強房企全年商品房銷售面積總額7.16億平方米，同比增長12.58%;銷售金額創下9.9萬億新高，同比增長17.1%。不過，未來房地產市場明顯將放緩擴張的步伐，趨向穩健，甚至有些房企進入謀求轉型、多元化布局階段。

房企TOP30規模門檻提升至千億

2019中國房地產開發企業500強榜單出爐，按照銷售額度排名，恒大、萬科、碧桂園占據前三強，全年銷售金額三家都超過了5000億元。

根據已發布的年報數據，恒大去年凈利潤達722.1億元，同比增長106.4%，凈利率增4.2個百分點至15.5%。而萬科、碧桂園凈利潤分別為492.7億元與485.4億元，同比分別增長32.4%、68.8%。

另外，融創、保利、中海、龍湖、新城、華潤和富力按照規模排名分列四到十位，其中，新城控股(45.450,0.28,0.62%)較2017年規模排名提升5位躋身房企前十，同時，凈利潤同比2017年增長74.02%至104.91億元。

而富力地產則是例外，雖然規模上升進入前十，但卻是前十強中唯一凈利潤下降的企業，其2018年凈利潤下跌60.49%至83.71億元。年報解釋稱，利潤減少主要因為集團于2017年收購(萬達)酒店資產帶來大額的非經常性議價收購收益，而2018年此類非經常性交易相對較少。

還有一組值得注意的數據是，克而瑞研究中心統計顯示，千億房企數量已達到30家，創歷史新高。陽光城(8.310,-0.06,-0.72%)、中南、正榮、金科、中梁、金茂、融信等12家房企都在今年邁入千億房企行列，而這幾家基本上同時保持了規模和凈利潤的增長。

比如融信，2018年合約銷售約人民幣1218.84億，同比增長73.35%;全年實現營收343.67億、歸母核心純利約25億，分別同比增長13.27%和115.86%。毛利率也整體處于上升的趨勢，2018年達到了23.47%，若扣除收并購項目重新估值影響，融信中國毛利率為29%，同比上升8%。

深耕區域的金科2018年財報顯示，去年實現簽約銷售金額1188億元，同比增長81%;銷售面積1342萬平方米，同比增長59%;實現營業收入412.34億元，同比增長19%;扣除非經常性損益的凈利潤40.19億元，同比增長137%。

除了已經進入千億聚樂部的房企，還有不少公司也瞄準了千億規模的目標。禹洲地產創始人兼董事局主席林龍安今年還在業績會上表示，千億目標，一直沒有變。2019年禹洲地產對達成670億銷售業績有信心，預計增長率超過20%。2019年禹洲地產可售貨值達1103億，貨值一半在長三角。

據報告顯示，2018年度，禹洲地產實現合同銷售額560.29億元，同比增長38.9%;實現收入243.1億元，同比增長12.0%;毛利率為30.72%，核心利潤為人民幣34.19億元，同比上升16.91%。

未來凈利潤率或下滑部分房企跨界謀出路

一位券商房地產首席分析師表示，2017年、2018年房企的銷售數據并不差，房企今后兩年財報上的業績增速還會保持較高水平，但受限價等政策影響，凈利潤率可能會下調。

而且房企遇到了融資成本上升的問題，根據克而瑞統計顯示，2018年85家房企新增融資成本6.4%，同比升0.17個百分點;80%以上的房企全年融資成本上升。

在此情況下，部分房企開始降低資產負債率，上述《房企500強報告》中提到，從中位數看，500強開發企業2018年資產負債率為0.6513，高于平均值，表明頭部房企的杠桿水平要低于平均水平，顯示出頭部房企較好的風險管理。

例如，融創的凈負債率同比降低44%，由原來的193%降至149%;恒大的凈負債率降低31.8個百分點至151.9%;相較而言，碧桂園凈負債率為49.6%，同比下降7.3個百分點，萬科的凈負債率僅為30.9%。中海和龍湖雖凈負債率有提升，但依舊處于行業低位，其負債率分別為32.49%和52.9%。

不過，從整體行業來看，房企負債方面并不樂觀?！斗科?00強報告》指出長期負債方面，500強開發企業2018年資產負債率均值為64.21%，較上年小幅上升32個基點。

調控趨嚴的市場環境下，房地產市場難以保持“黃金時代式”增長，不少企業開始謀另類發展。據克而瑞數據顯示，前三十強房企中，70%發布了多元化戰略。前100強房企中，97%布局了多元化業務。

恒大、萬科、碧桂園這三強都進行了跨行業布局。尤其是恒大，從糧油、乳業和礦泉水領域的布局，轉向汽車界——進行了并購、入股、組合資公司、獲取技術并量產等一系列動作，甚至曾一度與賈躍亭的FF造車事業有合作;而碧桂園則涉足農業和機器人(19.530,-0.41,-2.06%)這兩大多元產業，并同時發力新零售業務;萬科則布局于商業開發與運營、物流倉儲服務、辦公與產業園的建設甚至是冰雪場地等。

當然也有部分企業繼續開拓房地產市場，但進行了主營業務的升級和挖掘，不再追求粗放式規模增長，例如各大房企爭奪的舊城改造項目、養老項目、基建和城市運營項目，朗詩、金茂都入場了。更有如金科地產一樣進行產品精細化的企業，近期，其牽手國際未來生活研究院等國際一流的研究機構，發布了全新產品內核“生命建筑”，將促進建筑迭代發展，讓未來建筑更加優化空間。

各大房企的轉型布局還在繼續。隨著房地產“黃金時代”的過去，“白銀時代”的到來，越來越多房企探索著多元化的途徑前行。(新浪財經盛蘭哲張啟慧發自上海)