當前，部分一手住宅價格令首置剛需者高不可攀，且市中心區域缺少足夠的選擇，故戶型多樣、價格靈活的二手住宅成了不少剛需者的選擇。來自有關機構的統計數據顯示，剛剛過去的4月,東莞二手商品房過戶3296套，環比上漲30.74%。

但對于二手住宅來說，買家們關注最多的是樓齡長短帶來的潛在風險。經常有讀者來電咨詢，購買二手住宅樓齡超過多少年就不能買了?有無一個明顯的分界線?二手樓如何折價?筆者認為，二手住宅確實應該關注樓齡一事，樓齡過長則表示該樓盤的設施老舊，過于陳舊的二手住宅從購買角度來說確實具備折價條件。

多少年的樓齡才失去居住價值?筆者認為,這得看目標樓盤的地理位置、規劃布局。即使是同一樓齡的住宅，不同位置、不同地段也具備不同的價值。按照目前東莞市場行情來說，那些距離地鐵較遠、配套設施不夠完善或遠離商業區、出租困難的樓梯物業，且樓齡在二十五年以上的，部分銀行已經不愿意提供按揭貸款，這也表明，不具備出租條件的樓盤，樓齡在二十五年以上的需要謹慎購買。

但如果地處鬧市區，配套設施齊全，物業管理完善的樓盤，即使三十年以上，也具備良好的流通條件，甚至價格也很堅挺。比如地處商業區、靠近軌道交通、周邊設施完善的物業，即使超過了三十年甚至更久，價格也遠比郊區的新樓盤要堅挺。

因此，識別一個二手住宅是否具備購買價值，首先要咨詢銀行機構，這是鑒別使用價值以及以后轉讓的最直接途徑。其次，如果是長期自住，則需要查看周邊配套設施，政府規劃方案等。

還有一點需要說明，二手住宅在土地使用方面，分為七十年和五十年兩種。前者是住宅用地，后者是商住用地，相差二十年的使用期限，也在一定程度上影響樓盤的估值。因此，購買者還需要了解樓盤的土地性質。(廣州日報全媒體記者陳明)