繼去年收購廣州西城都薈取得不錯收益后，來自香港的房地產(chǎn)信托基金領(lǐng)展再次將目光投向了內(nèi)地商業(yè)市場。

9月27日，據(jù)港媒消息，領(lǐng)展擬斥資約74億港元(即65億元人民幣)購買深圳中心城商場。

公開資料顯示，上述洽購的商場位于深圳市中心福田區(qū)，與深圳地鐵會展中心站連接，商場樓高6層，總樓面約150萬平方呎，由怡景集團2002年投資10億開發(fā)打造，2007年正式開業(yè)。

值得一提的是，9月24日，領(lǐng)展剛發(fā)布公告稱，將就旗下資產(chǎn)組合進行評估，借以優(yōu)化領(lǐng)展的資產(chǎn)組合，并為領(lǐng)展基金單位持有人締造更高價值。

對此，有市場人士預(yù)計，領(lǐng)展此次在購入新項目同時，亦將部署出售香港商場。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，截至2018年3月底，領(lǐng)展在香港共擁有138項物業(yè)，包括商場及停車場;在內(nèi)地的一線城市北京、上海、廣州，領(lǐng)展共持有3項物業(yè)。

若此次洽購深圳中心城商場最終落實，領(lǐng)展將在內(nèi)地持有4項物業(yè)，并全部位于一線城市。

領(lǐng)展換貨邏輯

從投資回報的角度而言，作為亞洲最大的房地產(chǎn)投資信托基金，買入和賣出是其為基金單位持有人帶來回報的主要方式。

在領(lǐng)展內(nèi)部，這一策略被稱為“資本循環(huán)”，即通過改善物業(yè)組合結(jié)構(gòu)，提高物業(yè)整體的質(zhì)素。

不過，若回顧領(lǐng)展近幾年的交易動作，加速出售香港物業(yè)，同時加大對內(nèi)地一線城市的投資是其遵循的一貫邏輯。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，僅2015年-2017年，領(lǐng)展就四次出售香港物業(yè)，出售數(shù)量更有逐年增多的趨勢，3年內(nèi)共計出售項目36處，交易總代價達302.88億港元。

與此同時，自2015年首入內(nèi)地市場，領(lǐng)展一共買入位于北京、上海、廣州的3項商業(yè)物業(yè)，合計投入超過130億元。同一時期，領(lǐng)展在香港僅有一處物業(yè)入賬，即旺角彌敦道700號。

其中，最具標志性的交易來自2017年。年內(nèi)，領(lǐng)展完成出售了17項位于香港的物業(yè)，同時收購廣州購物中心西城都薈。

2017年4月，在戴德梁行的促成下，領(lǐng)展以40.65億元收購位于廣州荔灣區(qū)黃沙地鐵站上蓋的西城都薈商業(yè)項目，這一價格較2013年和記黃埔的轉(zhuǎn)讓價翻了近一倍，也成為華南地區(qū)近年來最大宗的商場交易。

同年11月，領(lǐng)展與基匯資本為首的財團簽訂協(xié)議，以代價230億港元出售位于香港的17項物業(yè)，較物業(yè)于2017年9月30日的估值高約52%，物業(yè)出售的凈收益為74億港元。

對于上述出售的17項物業(yè)，基匯資本中國區(qū)主管彭慶邦曾向觀點地產(chǎn)新媒體透露：“都是比較偏社區(qū)的購物中心，不是很高端的商業(yè)物業(yè)，更多的是在老百姓住宅區(qū)下面的商業(yè)物業(yè)，像街鋪、商場類型的社區(qū)MALL，不是商業(yè)氛圍很重的購物中心。”

在投資表現(xiàn)上，被出售物業(yè)的毛利潤率和回報率在領(lǐng)展的物業(yè)組合里，也處于相對較低的水平。

對于領(lǐng)展出售香港物業(yè)，東方證券(香港)認為，隨著香港零售市場過去10年的黃金時代一去不復(fù)返，要在香港市場找到高回報率的物業(yè)也絕非易事，因此領(lǐng)展有可能要跨過邊境尋找機會。

不過，拋開兩地零售市場表現(xiàn)的大環(huán)境，以街市為主的物業(yè)組合或許更是導致其需要不斷優(yōu)化物業(yè)結(jié)構(gòu)的因素。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，領(lǐng)展最初是香港政府創(chuàng)立，并繼承了房屋署旗下的部分資產(chǎn)，包括151個購物中心(主要是在公共屋村下面的)和79000個停車位。2005年11月，帶著政府打包的大量資產(chǎn)，領(lǐng)展成為亞洲最大的REITs，并成功登陸資本市場。

換言之，領(lǐng)展商場提供市民日常所需的街市，這與一般位于熱鬧商圈的零售物業(yè)相去甚遠。因此，在租金表現(xiàn)上，領(lǐng)展旗下的物業(yè)遠遠無法達到像海港城、時代廣場等私人發(fā)展商的商場的水平。

領(lǐng)展2017/2018年財報顯示，在香港共持有超過130個物業(yè)，物業(yè)估值約為1847億港元，期內(nèi)錄得的收益為91.39億港元，平均每月租金為每平方呎62.4港元。

相比之下，去年九龍倉集團分拆出的6個核心物業(yè)總估值就高達2600億港元，其中海港城一年的租金收入也超過百億港元。

為獲得更好的租金收益和投資回報，在資本循環(huán)的策略中，領(lǐng)展也曾在香港購入核心商業(yè)區(qū)的商業(yè)項目。

2016年4月，領(lǐng)展以代價59.1億港元收購了香港旺角彌敦道700號，這是領(lǐng)展第一次在香港運營一個傳統(tǒng)零售購物商場，而不是提供日常用品的街市。

對于該筆交易，領(lǐng)展行政總裁王國龍曾表示，投得旺角項目是領(lǐng)展首個核心商業(yè)區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目，可見其對香港經(jīng)濟的遠發(fā)展具有信心。

內(nèi)地步調(diào)加速

不可否認的是，作為全球領(lǐng)先的零售市場，香港始終是發(fā)展商和投資商看好的必爭之地，不過在香港新商業(yè)土地供應(yīng)有限、競爭激烈之下，擁有更多機會的內(nèi)地市場不失為一個好的選擇。

截至2018年3月31日，領(lǐng)展的中國內(nèi)地物業(yè)組合就包括北京歐美匯購物中心、上海領(lǐng)展企業(yè)廣場1座及2座以及廣州西城都薈廣場。

2017/2018財年數(shù)據(jù)顯示，受益于收購廣州西城都薈廣場所得收益，領(lǐng)展2018財年總收益及物業(yè)收入凈額分別達到8.84億港元及6.84億港元，同比增幅分別錄得54%及49%。

顯然，國內(nèi)消費持續(xù)強勁，推動了商業(yè)地產(chǎn)的進一步擴展，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計2017-2020年進入商業(yè)地產(chǎn)市場的資金將達到1萬億。

作為來自香港的房地產(chǎn)信托基金，領(lǐng)展首次進入內(nèi)地要追溯到2013年，當年底，領(lǐng)展曾公告宣布與萬科集團簽訂戰(zhàn)略性合作意向書，并于2014年對外宣稱洽購萬科旗下位于深圳龍崗萬科廣場八成權(quán)益。

不過，由于部分條款和交易形式上始終未達成一致意見，合作最終失敗。

雖然上述交易未成行，但領(lǐng)展并未就此放棄。據(jù)領(lǐng)展相關(guān)負責人透露，當時領(lǐng)展已經(jīng)研究超過100個位于北京、上海、廣州及杭州等地的商場及寫字樓項目，并與多個內(nèi)地地產(chǎn)商及財團商討合作，尋求更多收購機會。

直到2015年4月，領(lǐng)展以25億元收購北京歐美匯購物中心，才正式進入內(nèi)地商業(yè)市場;不足4個月后，又以66.86億元收購上海企業(yè)天地1號及2號，首次進軍內(nèi)地綜合發(fā)展物業(yè)市場。

不難看出，在內(nèi)地的商業(yè)市場中，香港投資者更多還是將資源投放在一線城市。

此前，對于領(lǐng)展未來對內(nèi)地的拿地預(yù)算及布局，王國龍就曾回應(yīng)觀點地產(chǎn)新媒體表示，雖然領(lǐng)展暫無具體內(nèi)地拿地預(yù)算與收益目標，但基本上只考慮北上廣等一線城市，主要是長三角和珠三角區(qū)域，不考慮二線城市。

最新的消息指出，領(lǐng)展擬斥資約74億港元(即65億元人民幣)購買位于深圳的中心城商場，這也是其唯一未進入的內(nèi)地一線城市。

若此次洽購深圳中心城商場最終落實，領(lǐng)展將在內(nèi)地持有4項物業(yè)，并全部位于一線城市。

值得一提的是，為配合進軍內(nèi)地市場，領(lǐng)展還曾經(jīng)進行過更名。2015年8月19日，領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金正式宣布，將更名為“領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金”。

對于更名的原因，彼時領(lǐng)匯方面表示，香港新商業(yè)土地供應(yīng)有限，難以購買在港商業(yè)資產(chǎn)，而其在中國有22個同樣中文名稱注冊商標，改名主要是為了配合進軍中國的戰(zhàn)略。