“凌晨排隊、冒雨驗資、萬人登記……”在杭州樓市實行搖號開盤后不到一個月，“瘋狂排隊買房”的一幕再次上演。

5月25日，杭州融信瀾天和華夏四季兩個新盤啟動搖號登記，由于登記搖號前需要去銀行驗資，于是，在售樓處排隊買房演變成了銀行排隊凍資，“銀行加班到凌晨”“隊伍長達(dá)一公里”，再次刺激著購房者的神經(jīng)。

歷經(jīng)一年多調(diào)控，杭州樓市為何再現(xiàn)瘋狂?在“房住不炒”的背景下，杭州樓市又將何去何從?人民網(wǎng)記者采訪了多位杭州本地開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士。

搖號：吸引剛需大軍

作為杭州搖號新政出臺后的新盤，融信瀾天和華夏四季都改變了項目的開盤程序。以融信瀾天為例，購房者參與搖號的步驟為“線上、線下報名-銀行驗資、凍結(jié)資金-登記搖號”。

也就是說，在參加搖號之前意向購房者需要提供驗資證明，即先在開發(fā)商指定銀行進(jìn)行征信審核并預(yù)審，根據(jù)征信情況在該銀行開設(shè)個人賬戶，存入相應(yīng)現(xiàn)金存款并凍結(jié)，并提供指定銀行賬戶余額復(fù)印件。

根據(jù)最新住房貸款政策要求，無房無貸記錄客戶，存款凍結(jié)金額為50萬;已擁有一套住房或無住房有貸款記錄存款凍結(jié)金額為100萬;一次性付款的客戶存款凍結(jié)金額為150萬;存款凍結(jié)時間為搖號公示當(dāng)天，如提前自行解凍的，視為自動放棄搖號資格。

融信項目方負(fù)責(zé)人表示：“搖號提供驗資證明，一方面是一定程度上避免了重復(fù)參與搖號，另一方面，也提高意向購房者的中簽率。在實施過程中，我們考慮到了客戶量的問題，所以銀行準(zhǔn)備了11家，其中3家銀行可以網(wǎng)上凍結(jié)，全款客戶可直接辦理，預(yù)備銀行還有4-5家，可補(bǔ)充辦理。”

“網(wǎng)上傳出去的客戶量最大的也就是公積金辦理銀行，工行延中支行跟民生西湖支行。但是第一次采取網(wǎng)上申報也是經(jīng)驗不足，沒有料想到客戶選擇辦理銀行太集中，剛好又是跟華夏四季選擇銀行撞在了一起。他們也是這2家支行，導(dǎo)致客戶排隊時間過長，其實其他幾家銀行沒有這么夸張的排隊情況出現(xiàn)。”上述負(fù)責(zé)人回復(fù)稱。

事實上，公積金購房者增多也反映出了在搖號新政實施之后剛需購房客也回歸了購房大軍。此前，杭州新盤開盤存在著“全款+硬關(guān)系，號子費滿天飛”的亂象，搖號新政的實施無疑給剛需購房者帶來了希望。

例如融信瀾天，就規(guī)定本次項目銷售將提供總房源量40%比例的房源，供“無房家庭”優(yōu)先搖號。本地開發(fā)商也向記者表示：“搖號實施一個月以來，‘茶水費’的現(xiàn)象沒有了，不管什么關(guān)系，搖號都一視同仁，無論首付和全款客戶都要搖號選房，而且現(xiàn)場還有公證人員，保證了購房和選房時的公開和公正。”

而且，上述的融信瀾天和華夏四季都具有“低總價、小戶型”的特征，且板塊利好因素疊加，也使其吸引了更多剛需大軍的加入。

限價：一、二手房價倒掛

“排隊最根本的原因還是在于價格，一、二手房房價倒掛。”一位全國性房企的杭州營銷負(fù)責(zé)人向記者表示。

據(jù)項目公開信息，最炙手可熱的融信瀾天備案均價為每平方米18460元，而周邊最近的萬科未來城二手房掛牌價超過3萬，而華夏四季樓盤精裝修均價為每平方米26105元，周邊二手房的單價也在3萬元以上。

在杭州樓市實行“新房限價”的背景下，一、二手房房價倒掛是一個非常普遍的現(xiàn)象，兩者差價從幾千元不等甚至上萬。“這就相當(dāng)于政策幫你向開發(fā)商打了折扣。”

“買新房就像打新股”，根據(jù)杭州本地的專業(yè)人士測算，按照目前的市場行情，華夏四季單價2.6萬元，交付年限1.3年，以90平方米的戶型計算，若持有兩年后變現(xiàn)，那么年化收益率在25%;同樣地，融信瀾天交付時間為1.5年，若持有兩年后變現(xiàn)，那么年化收益率在36%.

除了剛需客外，對于投資者來講，在其他投資渠道匱乏的情況下，這無疑是一筆劃算的買賣。畢竟，從土地價格來看，融信瀾天周邊的地價已經(jīng)沖上了每平方米1.7萬，這幾乎與目前的售價相同。

“我有幾個同事組合在一起，一個人有房票，然后大家一起湊錢驗資，買到就是賺到，更不必提有錢人了……”一位杭州購房者向記者表示。

高額的利差、高攀的地價、高位的房價，在“三高”的誘惑下，剛需軍裹挾著投資客，杭州樓市越加瘋狂。

供求：庫存告急、需求旺盛

圖：杭州商品房供求走勢。（來自中原地產(chǎn)）

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦認(rèn)為：“從供求關(guān)系看，去年下半年至今，杭州樓市處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，4月份出現(xiàn)了一個供應(yīng)高峰，大家需求一下激發(fā)出來了。”

“杭州庫存近期都處于較低的水平，目前庫存出清周期只有2.6個月，明顯處于庫存告急的狀態(tài)。拿杭州來說，庫存告急：一方面是銷售快。主要是因為城市更新(棚戶區(qū)改造)及貨幣安置政策釋放的巨量的購買力以及城市能級提升、基建發(fā)展、骨架擴(kuò)張帶來的對內(nèi)對外的吸附力的提升，當(dāng)然也有少量炒房客的助力，造成的外圍擠壓內(nèi)圍的部分恐慌式購房。另一方供應(yīng)不足，主要是政府限價，很多項目達(dá)不到開發(fā)商的心里預(yù)期，使得項目延期入市;或是達(dá)到銷售預(yù)期，政府控制預(yù)售證，也延緩了項目入市。”一名來自杭州的開發(fā)商向記者分析。

從房價走勢來看，經(jīng)過兩年的持續(xù)上漲，杭州房價仍然在高位上行。新房方面，根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)，今年以來，成交均價已經(jīng)從每平方米27057元上漲至每平方米28681元。二手房方面，來自杭州中指院的數(shù)據(jù)顯示，在剛過去的4月份中，杭州主城區(qū)二手住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為1.05%，而同比漲幅為18.90%，二手住宅掛牌均價已經(jīng)達(dá)到每平方米29103元。

事實上，杭州自從2016年房價開始走出低谷，在2017年G20峰會后房價顯著上漲，而去年以來嚴(yán)厲的調(diào)控并未打破人們對房價上漲的預(yù)期，隨著杭州亞運會的臨近，人們相信房價還會進(jìn)一步上漲。

“亞運會之前應(yīng)該還會大漲，但是亞運會之后會不會迎來拋售潮呢?”一位購房者擔(dān)心。

在“房住不炒”的背景下，杭州樓市“非理性上漲”是非常危險的。對此，盧文曦建議稱：“加大土地供應(yīng)，并且價格不能太高，平衡市場預(yù)期;加快市場供應(yīng)，并且價格也是要比較穩(wěn)定的價格;加大調(diào)控力度，比如各方面資金審核，限購審核等等;尤其是限購限貸，這個要嚴(yán)查，并且補(bǔ)短板，比如假結(jié)婚之類的。”

“在調(diào)控政策上，應(yīng)更注重保護(hù)剛需、打擊投資者，例如其他熱點城市以及出臺的‘限售’政策，杭州目前還沒有此方面規(guī)定。”一位杭州業(yè)內(nèi)人士建議稱。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波建議：“滿足購房者的居住需求，同時要對于不同的市場情況進(jìn)行精準(zhǔn)和嚴(yán)格的調(diào)控，比如，限價的幅度以及區(qū)域，如何對于剛需購房者進(jìn)行保護(hù)等都需同步考慮。”