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在房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的2016年，國(guó)內(nèi)多個(gè)熱點(diǎn)城市的土地價(jià)格被不斷刷新，突破單價(jià)或總價(jià)成交紀(jì)錄的高價(jià)地塊屢屢出現(xiàn)。如今2017年已經(jīng)進(jìn)入尾聲，這些地塊絕大多數(shù)已成功出讓超過(guò)一年的時(shí)間。那么，這些地塊的現(xiàn)狀如何?根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2016年廣州曾有7個(gè)城區(qū)在土地出讓時(shí)出現(xiàn)價(jià)格刷新紀(jì)錄的現(xiàn)象，目前這7宗地塊中僅有1宗開(kāi)盤，在建未開(kāi)盤的有4宗，另外2宗則尚未開(kāi)工。

廣州兩宗高價(jià)地塊尚未動(dòng)遷

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，廣州的白云、海珠、荔灣、番禺、黃埔、增城、南沙等7城區(qū)曾在2016年土地出讓時(shí)刷新了區(qū)域原有的成交價(jià)格紀(jì)錄。刷新紀(jì)錄的7宗地塊成交總價(jià)為153.62億元，占據(jù)去年全年土地成交總價(jià)的21%，其中6宗地塊都是在當(dāng)年11月成功出讓的。

目前，這7宗高價(jià)地塊的出讓時(shí)間均已超過(guò)一年，統(tǒng)計(jì)顯示，已開(kāi)工的地塊共有5個(gè)，其中增城荔城板塊的宅地已經(jīng)開(kāi)盤，項(xiàng)目名稱為綠地瓏玥府，另外4宗地塊正在建設(shè)但尚未開(kāi)盤，在建項(xiàng)目分別為白云大道板塊的首開(kāi)龍湖·天奕、海珠工業(yè)大道板塊的中冶·錦繡公館、黃埔長(zhǎng)嶺居板塊的中冶名輝逸璟臺(tái)和南沙金洲板塊的保利半島。

時(shí)至今日，仍有兩宗地塊尚未開(kāi)工，也并未動(dòng)遷，這兩宗地塊分別位于荔灣廣鋼板塊和番禺華南板塊。不過(guò)值得一提的是，荔灣廣鋼新城219地塊的相關(guān)規(guī)劃已經(jīng)發(fā)出公告，距離開(kāi)工或已不遠(yuǎn)。而所有已開(kāi)工未開(kāi)盤的地塊，也都將于2018年正式問(wèn)世。

高價(jià)地塊開(kāi)發(fā)速度相對(duì)緩慢

11月下旬，克而瑞研究中心取國(guó)內(nèi)熱門城市的50宗刷新價(jià)格紀(jì)錄地塊項(xiàng)目進(jìn)行分析，統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，這50宗高價(jià)地塊仍有14宗尚未開(kāi)工。例如位于廈門同安區(qū)的2016TP02地塊，去年上半年便已成交，但時(shí)至今日仍在閑置。

在這14宗未開(kāi)工的地塊中，有4宗在出讓時(shí)涉及動(dòng)遷、安居房保障建設(shè)等較為復(fù)雜的手續(xù)，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，例如深圳光明新區(qū)A646-0059地塊，此前曾以140.6億元成交，出讓信息顯示，該地塊的土地用途包含二類居住用地、商業(yè)用地、城市道路用地、公園綠地和水域。

不過(guò)，多數(shù)未開(kāi)工地塊主要是由于開(kāi)發(fā)商目前持觀望態(tài)度，從未開(kāi)工的高價(jià)地塊項(xiàng)目分布來(lái)看，主要位于一、二線城市，這些地區(qū)是重點(diǎn)調(diào)控區(qū)域，因此存在入市即虧本的可能性。

另外已開(kāi)工但未開(kāi)盤的地塊項(xiàng)目共有29個(gè)，這些項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的速度較慢。例如東莞去年9月出讓的黃江鎮(zhèn)商住地塊，出讓總價(jià)34.3億元，折合樓面地價(jià)25264元/平方米，目前該地塊在建項(xiàng)目為頤和翡翠花園，但預(yù)計(jì)2018年5月才會(huì)上市銷售。

調(diào)控效果在市場(chǎng)供求中顯現(xiàn)

隨著多個(gè)城市采取“限地價(jià)+競(jìng)配建+競(jìng)自持”的拍地方式，盡管土地市場(chǎng)仍有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)，但地塊“超高價(jià)”現(xiàn)象已不再常見(jiàn)，調(diào)控政策的效果已經(jīng)在市場(chǎng)供求方面有所反映。

克而瑞報(bào)告指出，目前房企推盤積極度不高，這也導(dǎo)致核心一二線城市的新增供應(yīng)出現(xiàn)大幅下降。以上海為例，今年1至10月上海新增供應(yīng)低于400萬(wàn)平方米，目前看來(lái)，這種“低迷”還將持續(xù)一段時(shí)間。

對(duì)于當(dāng)前局面，克而瑞報(bào)告建議加大平價(jià)土地的供應(yīng)。例如可酌量增加遠(yuǎn)郊區(qū)域、非中心區(qū)域的其他市鎮(zhèn)低價(jià)宅地供應(yīng)。同時(shí)，需應(yīng)繼續(xù)增加中小戶型比例，將供應(yīng)套數(shù)作為規(guī)劃指標(biāo)的重要組成部分。此外報(bào)告建議，可以調(diào)整規(guī)劃，適當(dāng)提高遠(yuǎn)郊區(qū)域住宅土地容積率，提高單位土地住宅供應(yīng)套數(shù)。

關(guān)鍵詞：廣州高價(jià)